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北京商報(bào)訊(記者 王寅浩)還沒(méi)從昌平朱辛莊的熱度中回過(guò)神來(lái)，北京土拍市場(chǎng)再創(chuàng)新高。6月1日，北京有四宗宅地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，順義后沙峪時(shí)隔多年重回高光時(shí)刻。

此次北京土拍表現(xiàn)“未拍先火”，順義后沙峪兩宗地塊最為吸睛，繼昌平朱辛莊0028地塊后，再現(xiàn)“未拍先到頂”的宅地，兩宗地塊在線上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)就觸發(fā)競(jìng)價(jià)上限。兩宗地塊同屬于一片區(qū)，均位于六環(huán)內(nèi)后沙峪板塊，順義新城6001地塊位于地鐵后沙峪站南側(cè)，而順義新城19-69地塊則向西1公里。

順義新城19-69地塊最為熱門(mén)，共吸引了45家企業(yè)報(bào)名參與。該地塊出讓建設(shè)用地面積約3.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積約5.68萬(wàn)平方米，起始價(jià)14.4億元。從地塊自身素質(zhì)上看，地塊規(guī)模相對(duì)較小，容積率1.8，總價(jià)15億元左右相對(duì)報(bào)名門(mén)檻不高，并且地塊設(shè)置最高限價(jià)約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報(bào)名。

(資料圖片)

值得一提的是，上述地塊民營(yíng)企業(yè)參與主體將近20家，成為近三年來(lái)民營(yíng)企業(yè)參與最積極的地塊。最終地塊觸及“雙上限”，被福建雄旺“搖中”，以16.56億元+1.2萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積斬獲。

另外一宗順義新城第20街區(qū)6001地塊熱度同樣不低，有36家企業(yè)報(bào)名參與。該地塊用地面積約3.4萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約6.14萬(wàn)平方米，容積率也是1.8。最終，同樣依靠搖號(hào)確定歸屬，中能建成為那個(gè)幸運(yùn)兒，以17.3075億元+1.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積競(jìng)得。

順義后沙峪兩宗地塊之所以“亮眼”，也是因?yàn)槔麧?rùn)空間充足，低密度、低總價(jià)、高利潤(rùn)是吸引房企參與競(jìng)拍的主要原因。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，兩宗地塊的期房指導(dǎo)價(jià)為5.8萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，最終房地價(jià)差在3萬(wàn)元左右，利潤(rùn)空間充足，能夠滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)的騰挪。另外，順義新城街區(qū)臨近首都機(jī)場(chǎng)，周邊多為低密小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，項(xiàng)目去化可靠；并且拿地之后，共同參與搖號(hào)企業(yè)可以組成聯(lián)合體共同開(kāi)發(fā)，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定了合作基礎(chǔ)。

搖號(hào)主旋律下，外地企業(yè)進(jìn)京潮愈演愈烈，甚至外行企業(yè)也來(lái)“碰運(yùn)氣”。

“馬甲”混入之外，也確有諸多新客參與到北京土拍市場(chǎng)，諸如越秀、上海大華等，“生面孔”扎堆進(jìn)京搶地，凸顯房企對(duì)北京市場(chǎng)的看好情緒。

“良好的營(yíng)商環(huán)境增強(qiáng)了在京有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)房企持續(xù)深耕的信心，也不斷吸引更多外地房企來(lái)京布局?！痹诒本╂溂已芯吭悍治鰩熢牢⒖磥?lái)，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制向著更靈活、更公開(kāi)、更市場(chǎng)化的方向調(diào)整。其中，北京創(chuàng)新實(shí)踐的“擬出讓宅地清單公示、土地推介會(huì)、預(yù)申請(qǐng)制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息、合理決策，消除了“信息不對(duì)稱”帶來(lái)的影響，直接提振企業(yè)拿地信心。

另有業(yè)內(nèi)分析師告訴北京商報(bào)記者，目前各大房企都處于求“生存”階段，一線城市樓市復(fù)蘇相對(duì)較快，經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面，也決定住房需求的支撐力度，把握“安全”是當(dāng)下房企們的共識(shí)。“如今三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致各大房企的投資轉(zhuǎn)向一二線城市，甚至是一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊才敢出手?！?/p>

面對(duì)如此火爆的土拍市場(chǎng)，也不免有“看漲”的聲音，土拍市場(chǎng)情緒會(huì)帶動(dòng)北京新房市場(chǎng)走高？

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約三成。供應(yīng)方面，5月北京新建商品住宅供應(yīng)面積約14萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)約10%。價(jià)格方面，5月北京新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.04%，漲幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲0.65%。

從目前購(gòu)房客群來(lái)看，改善客群仍是市場(chǎng)主力，由于近期二手房市場(chǎng)成交乏力，導(dǎo)致新房置換動(dòng)能減弱，僅區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套完善的改善項(xiàng)目去化相對(duì)較好。剛需盤(pán)分化亦明顯，昌平、房山、順義核心片區(qū)項(xiàng)目才相對(duì)去化較好。

嚴(yán)重的市場(chǎng)分化，也帶來(lái)“二八效應(yīng)”——20%的新房項(xiàng)目賣(mài)得好，80%的新房項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，“冷熱不均”是整個(gè)北京新房市場(chǎng)最真實(shí)的寫(xiě)照。

上述分析師直言，用優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)信心，優(yōu)質(zhì)地塊的入市也為將來(lái)成交量提供了保障。不過(guò)隨著市場(chǎng)上滯銷(xiāo)盤(pán)的增多，庫(kù)存壓力會(huì)越來(lái)越大，北京新房市場(chǎng)還是要靠80%來(lái)決定走向。此外，可以看到“冷熱不均”是由上至下的，土拍市場(chǎng)同樣分明。

就在6月1日競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，石景山衙門(mén)口713地塊便出現(xiàn)遇冷。據(jù)了解，該地塊是四宗地中開(kāi)發(fā)難度最大的一宗，F(xiàn)1住宅混合公建用地，接近2.4萬(wàn)平方米的公建配套，也因此不受房企所青睞，最終由深耕石景山的中海以28.3億元完成了“托底”。

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